Devenir propriétaire en achetant des titres de SCPI

De plus en plus de particuliers n’ayant pas toujours les fonds nécessaires pour acquérir de l’immobilier en direct placent leur argent dans les sociétés civiles de placement immobilier. Ils deviennent ainsi propriétaires sans effort et sans se ruiner, tout en profitant de multiples avantages que l’immobilier physique ne peut offrir. Il s’agit en effet de souscrire à des parts d’immobilier-papier à partir de quelques centaines d’euros seulement.

Comment inscrire la pierre dans son patrimoine ?

Les SCPI ne gèrent pas qu’un seul immeuble, mais tout un ensemble de parcs dont l’acquisition est basée sur la collecte de fonds auprès des particuliers et des professionnels. Ce, à partir des parts émises. Ainsi, l’investisseur devient propriétaire d’une fraction de ce parc au même titre que les autres associés porteurs de parts. Il possède alors de l’immobilier dans son patrimoine, et dont les conditions de détention sont les mêmes que pour l’immobilier physique. Idem pour :

L'Homme, Jeunes, Jeune Homme, De L'Homme

  • la perception des revenus locatifs – que l’investisseur empoche sous la forme de dividendes
  • l’imposition aux revenus fonciers
  • la perception des plus-values en cas de revente du parc
  • l’imposition aux plus-values immobilières
  • éventuellement la possibilité de réduire son impôt sur le revenu – dans le cas où il s’agit d’un parc d’immobilier Pinel ou Malraux, ou encore s’il est question d’un parc exploité sous le régime du déficit foncier

Exploiter librement ses parts de SCPI

Toutefois, l’investisseur ne peut revendre lui-même l’immobilier puisqu’il n’en est pas entièrement propriétaire. Ce sont plutôt ses parts qu’il pourra gérer à sa guise :

  • il décide de leur durée de détention (la SCPI se conserve sur une dizaine d’années afin d’en apprécier le véritable rendement)
  • il est libre de les revendre sur le marché secondaire (sauf les SCPI fiscales donnant lieu à une réduction d’impôt)
  • il a aussi la possibilité de les transmettre par donation ou par le biais de la succession
  • il peut également opter pour la souscription des parts démembrées s’il souhaite profiter de ce montage patrimonial et fiscal. Le démembrement ne peut concerner les parcs d’immobilier proprement dit.

Comment les revenus locatifs sont-ils distribués ?

C’est la société de gestion qui collecte les loyers auprès des locataires de la SCPI et qui calcule ensuite la part de revenus locatifs à verser auprès de chaque investisseur. Pour cela :

  • il déduit préalablement des loyers perçus le montant des charges telles que celles afférentes aux travaux d’entretien, de réparation ou de remise aux normes
  • il injecte une portion de ces loyers dans une poche de sécurité appelée report à nouveau afin de permettre à la SCPI de continuer à fonctionner en cas de ralentissement économique ou même en cas de krach
  • il prélève également sa part de commissions
  • il distribue ensuite les revenus locatifs restants : ce sont les dividendes, calculés à partir du montant de l’acquisition de chaque investisseur, c’est-à-dire sur la base du nombre de parts souscrites. Ce versement des dividendes se fait tous les 3 mois.

Attention cependant, dans le cas où la SCPI n’enregistre aucun loyer perçu, les associés se réunissent et décident de la suspension de la distribution des dividendes. Il s’agit des principaux risques encourus, comme ce fut le cas au cours du deuxième trimestre 2020 où la période a été assez tendue du côté des locataires en raison de l’économie en crise issue de la pandémie Covid-19.

Toutefois, les SCPI ont pour atout leur diversification, ce qui fait que ces risques sont répartis et que l’absence de versement de dividendes ne concerne que celles qui sont les moins parées aux aléas économiques et locatifs, et qui ne disposent pas de report à nouveau (RAN).

Le placement en assurance-vie : quel contrat choisir ?

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L’assurance-vie est un produit d’épargne proposant de multiples atouts ; elle fait d’ailleurs partie des placements les plus souscrits Français, notamment pour la flexibilité en termes de condition de sortie. Cela que ce soit pour épargner sur le court, le moyen ou le long terme, voire jusqu’à la retraite. L’assurance-vie se décline en différentes versions, et il est intéressant de bien les (parts de SICAV, des FCP actions, obligations ou monétaires, ou encore des produits dérivés de l’immobilier tels que les SCPI et les OPCI, de même que les SCI. Le marché de ces actifs est plus volatil, générant ainsi des risques de perte en capital pour l’épargnant. Cependant, leur rendement est nettement plus élevé que ceux des fonds en euros. Les assureurs proposent généralement des contrats multisupports permettant à l’épargnant de choisir lui-même le niveau de sécurité de son assurance-vie : niveau prudent, équilibré ou dynamique.

 

Les types de contrat selon les garanties

En ce qui concerne les types de contrat selon les garanties, on distingue l’assurance-vie « en cas de vie », « en cas de décès » et « mixte ».

  • Si l’épargnant est toujours en vie au terme du contrat, il bénéficie des rentes viagères ou du capital fructifié : c’est l’assurance-vie « en cas de vie »
  • Un bénéficiaire préalablement désigné par l’épargnant profite de l’épargne capitalisée qui a été constituée par ce dernier. C’est ce bénéficiaire qui reçoit alors le capital constitué au décès de l’épargnant souscripteur : c’est l’assurance-vie en « cas de décès »
  • Quant au contrat « mixte », il combine les avantages des deux autres cités plus haut

Le choix de l’un ou l’autre de cette catégorie de contrat par rapport aux garanties dépend donc des objectifs patrimoniaux du souscripteur, et il convient de bien savoir les analyser afin de tirer profit des meilleures solutions à terme.

 

Pour conclure, l’assurance-vie est un excellent produit destiné non seulement à préparer un projet – du fait de la sortie en capital autorisée à n’importe quel moment – mais aussi à anticiper sa retraite. Pour vous décider dans le choix des contrats) [...]

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Préparer sa retraite devient aujourd’hui une préoccupation majeure, et de plus en plus d’épargnants se tournent vers les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, afin de compléter leurs revenus pour les vieux jours. Ces véhicules de placement sont-ils en effet intéressants pour répondre à ces besoins ? Le point dans notre article. (revenu imposable) [...]

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Les vacances ont engagé des dépenses ; il est temps de faire croître le capital restant dès la rentrée ! Les solutions sont nombreuses et il peut être difficile de fixer son choix sans l’éclairage d’un expert, tel que le conseiller financier ou le conseiller en gestion de patrimoine. En clair, vous pouvez choisir entre investir dans l’immobilier ou dans les produits financiers, de (les organismes de placement collectif immobilier (OPCI)) [...]

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