La loi Pinel est basée sur de l’immobilier : il génère donc des frais rattachés à l’acquisition de ce dernier. Ceux-ci varient en fonction du type du bien : neuf ou ancien, appartement ou maison individuelle, etc. Voici ce qu’il faut savoir en ce qui les concerne afin de bien préparer votre futur investissement sous ce dispositif défiscalisant.
Les frais d’acquisition
On considère comme étant des frais d’acquisition ceux du notaire et ceux de l’agence immobilière ou du promoteur immobilier si vous avez sollicité leurs services. Les frais de notaire sont plus élevés dans le cadre d’un investissement dans l’ancien, en raison des droits de mutation qui sont versés à l’État. En bref, pour l’achat d’un bien Pinel neuf, les frais de notaire sont de 7% à 8% pour un logement ancien, tandis qu’il est de 3% à 4% pour une résidence neuve.
Les frais d’agence sont calculés à partir des commissions ; celles-ci fonctionnent généralement sur la base d’un pourcentage par rapport à la valeur de l’acquisition. Ce pourcentage doit cependant être connu à l’avance. Il en est de même pour les frais du promoteur.
Les intérêts liés au crédit
L’achat d’un bien immobilier étant financé par le biais d’un crédit, il est préférable de connaître à l’avance le taux de l’intérêt et de réaliser une simulation par rapport à ce que vous devez à votre établissement bancaire en tenant compte de la durée du remboursement. Notons que c’est grâce aux intérêts que les établissements de crédit se rémunèrent.
Attention au prêt à taux zéro ou PTZ qui est accordé dans le cadre de l’achat d’un bien neuf certes, mais qui ne peut être appliqué pour la loi Pinel puisque celle-ci génère déjà de la défiscalisation.
Les frais liés aux travaux
Si vous avez opté pour la loi Pinel ancien, vous devez prévoir les frais et les dépenses afférents aux travaux. En principe, ils aboutissent sur du déficit foncier qui sera déduit de votre imposition.
Les impôts et les taxes foncières
Comme tout bien locatif générant des loyers, le logement Pinel produit des revenus qui sont imposables : ce sont des revenus fonciers également touchés par les prélèvements sociaux de 17.2%. C’est par rapport à la tranche marginale d’imposition et au taux y afférent que l’impôt sera calculé.
La fiscalité est également différente selon le montant total des recettes locatives annuelles : le régime micro-foncier ou le régime réel. Attention donc à bien anticiper le régime qui sera appliqué dans le cadre de votre activité locative : à simuler à l’avance, de même que la réduction d’impôt que vous gagnez, afin de dégager la rentabilité réelle de votre investissement. Vous êtes également redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les frais d’assurance
Autre charge que vous calculerez dans le cadre de votre mise en location Pinel : les assurances, de préférence avec l’option qui couvre les loyers impayés, voire les vacances locatives. Avec la crise sanitaire actuelle, tous les locataires ne sont pas solvables. Or, un non-versement des loyers est pénalisant pour tout investissement locatif, que ce soit avec un bien classique ou un Pinel. En ce qui concerne les vacances locatives éventuelles pendant la période d’engagement, elles ne doivent pas non plus excéder une certaine période afin de ne pas avoir à rembourser les réductions d’impôt accordées.
Autres frais à prévoir
Prévoyez les frais de dossier dans le cadre de l’obtention du crédit immobilier ainsi que des garanties sur le remboursement de votre emprunt.
S’il s’agit d’un appartement aménagé dans un immeuble de copropriété, planifiez également le paiement des charges de copropriété de même que ceux relatifs aux travaux votés par la copropriété.
