Pour ceux qui désirent mettre en place une stratégie d’investissement particulière en ce qui concerne leur investissement en SCPI, le montage du démembrement se révèle comme étant une excellente option en raison des multiples avantages qu’il confère. Celui-ci peut s’appliquer sur les SCPI et, plus précisément, sur les parts. Avant d’analyser le mécanisme, rappelons le fonctionnement des SCPI puis le processus du démembrement.
Fonctionnement des SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier se basent sur des immeubles de diverses typologies qui sont mises en location afin de générer des loyers. Ceux-ci sont recueillis par la société de gestion avant d’être redistribués aux souscripteurs de parts. Ces loyers sont perçus en totalité si les parts sont détenues en pleine propriété.
Processus de démembrement
Dans le cas du démembrement, deux individus se partagent les droits sur une même propriété. Il y a d’une part l’usufruitier qui perçoit les loyers, et d’autre part le nu-propriétaire qui dispose des murs de ladite propriété.
Lorsque le démembrement est conclu dans le cadre familial, il est en vigueur jusqu’au décès de l’usufruitier, c’est-à-dire qu’il est viager. L’usufruit est alors transmis d’office au nu-propriétaire au moment de la succession.
En revanche, si le démembrement a lieu entre deux associés, la durée est déterminée d’un commun accord entre ces derniers. La récupération de l’usufruit par le nu-propriétaire est alors déclenchée au moment de cette échéance, et ce dernier devient finalement plein propriétaire du bien.
Démembrement sur les SCPI
En ce qui concerne les SCPI, le démembrement porte uniquement sur les parts émises par la société de gestion, et non sur le parc immobilier. Les souscripteurs peuvent donc opter soit pour des parts en usufruit, soit pour celles en nue-propriété. Voici les avantages pour chaque option :
- pour le détenteur de parts en usufruit : il perçoit immédiatement les dividendes et il a droit au vote lors des assemblées générales
- pour le détenteur de parts en nue-propriété : il est exonéré d’impôt tout en détenant les « murs » de la SCPI et ce, jusqu’à ce qu’il récupère l’usufruit. Le remembrement se fait d’office à partir de ce moment-là, sans qu’il y ait de frais ou de droit à s’acquitter pour le nu-propriétaire. De plus, en devenant plein propriétaire, et s’il décide de revendre ses parts, le prix de la cession se fera sur la base de celui en pleine propriété
- pour les deux parties : ils jouissent d’un prix de la part décoté puisque ni l’un ni l’autre n’achète la SCPI en pleine propriété
SCPI en nue-propriété : pour qui ?
Tout individu peut souscrire à des SCPI en nue-propriété, mais le montage est recommandé pour certaines catégories d’investisseurs suivants :
- pour ceux qui sont peu enclins aux risques : avec la situation économique encore précaire qui prévaut actuellement, les investisseurs frileux aux prises de risque pourront opter pour le démembrement, le temps que la conjoncture s’améliore. Ainsi, peu lui importe si la SCPI distribue ou non des dividendes, puisqu’il y renonce en acquérant ses parts en nue-propriété.
- pour les investisseurs ne souhaitant pas s’alourdir d’impôts : il est tout à fait possible d’inclure de l’immobilier dans son patrimoine, à moindre coût et en étant exonéré d’impôt afférent aux dividendes.
- pour les investisseurs qui tablent sur de la plus-value : les gains sont obtenus de multiples manières. Tout d’abord, par rapport à la différence entre la valeur de la SCPI en nue-propriété et celle en pleine propriété au moment de l’échéance fixée. Ensuite par rapport aux éventuelles revalorisations des parts opérées par la société de gestion pendant toute la durée de conservation de la SCPI.
