De plus en plus de particuliers n’ayant pas toujours les fonds nécessaires pour acquérir de l’immobilier en direct placent leur argent dans les sociétés civiles de placement immobilier. Ils deviennent ainsi propriétaires sans effort et sans se ruiner, tout en profitant de multiples avantages que l’immobilier physique ne peut offrir. Il s’agit en effet de souscrire à des parts d’immobilier-papier à partir de quelques centaines d’euros seulement.
Comment inscrire la pierre dans son patrimoine ?
Les SCPI ne gèrent pas qu’un seul immeuble, mais tout un ensemble de parcs dont l’acquisition est basée sur la collecte de fonds auprès des particuliers et des professionnels. Ce, à partir des parts émises. Ainsi, l’investisseur devient propriétaire d’une fraction de ce parc au même titre que les autres associés porteurs de parts. Il possède alors de l’immobilier dans son patrimoine, et dont les conditions de détention sont les mêmes que pour l’immobilier physique. Idem pour :
- la perception des revenus locatifs – que l’investisseur empoche sous la forme de dividendes
- l’imposition aux revenus fonciers
- la perception des plus-values en cas de revente du parc
- l’imposition aux plus-values immobilières
- éventuellement la possibilité de réduire son impôt sur le revenu – dans le cas où il s’agit d’un parc d’immobilier Pinel ou Malraux, ou encore s’il est question d’un parc exploité sous le régime du déficit foncier
Exploiter librement ses parts de SCPI
Toutefois, l’investisseur ne peut revendre lui-même l’immobilier puisqu’il n’en est pas entièrement propriétaire. Ce sont plutôt ses parts qu’il pourra gérer à sa guise :
- il décide de leur durée de détention (la SCPI se conserve sur une dizaine d’années afin d’en apprécier le véritable rendement)
- il est libre de les revendre sur le marché secondaire (sauf les SCPI fiscales donnant lieu à une réduction d’impôt)
- il a aussi la possibilité de les transmettre par donation ou par le biais de la succession
- il peut également opter pour la souscription des parts démembrées s’il souhaite profiter de ce montage patrimonial et fiscal. Le démembrement ne peut concerner les parcs d’immobilier proprement dit.
Comment les revenus locatifs sont-ils distribués ?
C’est la société de gestion qui collecte les loyers auprès des locataires de la SCPI et qui calcule ensuite la part de revenus locatifs à verser auprès de chaque investisseur. Pour cela :
- il déduit préalablement des loyers perçus le montant des charges telles que celles afférentes aux travaux d’entretien, de réparation ou de remise aux normes
- il injecte une portion de ces loyers dans une poche de sécurité appelée report à nouveau afin de permettre à la SCPI de continuer à fonctionner en cas de ralentissement économique ou même en cas de krach
- il prélève également sa part de commissions
- il distribue ensuite les revenus locatifs restants : ce sont les dividendes, calculés à partir du montant de l’acquisition de chaque investisseur, c’est-à-dire sur la base du nombre de parts souscrites. Ce versement des dividendes se fait tous les 3 mois.
Attention cependant, dans le cas où la SCPI n’enregistre aucun loyer perçu, les associés se réunissent et décident de la suspension de la distribution des dividendes. Il s’agit des principaux risques encourus, comme ce fut le cas au cours du deuxième trimestre 2020 où la période a été assez tendue du côté des locataires en raison de l’économie en crise issue de la pandémie Covid-19.
Toutefois, les SCPI ont pour atout leur diversification, ce qui fait que ces risques sont répartis et que l’absence de versement de dividendes ne concerne que celles qui sont les moins parées aux aléas économiques et locatifs, et qui ne disposent pas de report à nouveau (RAN).
